BAUX COMMERCIAUX

• Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et a notamment pour but de pérenniser les exploitations commerciales en conférant au preneur un véritable droit au maintien dans les lieux et à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction.
• C’est ainsi que certaines dispositions sont impératives (c’est à dire que les parties ne peuvent y déroger), comme la durée du bail, le plafonnement du loyer, les formes du congé.

Rédaction de bail commercial

Avant de signer le contrat de bail commercial, il est nécessaire de vérifier que les clauses qui régissent les relations entre le bailleur et le preneur sont légales et convenablememt rédigées. La rédaction du bail commercial revêt une importance particulière. Notre cabinet peut vous aider à rédiger ou négocier cet acte au mieux de vos intérêts.

Le contrat de bail commercial est celui qui porte sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, dont l’exploitant (le locataire) est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. Le bail commercial est soumis à une législation particulière et complexe. Certaines de ces dispositions sont d’ordre public.

Renouvellement de bail

Notre cabinet bénéficie d’une grande expérience en la matière et saura utilement vous conseiller afin de mener à bien de telles procédures. La durée du bail est au minimum de 9 ans mais le locataire peut, sauf convention contraire, donner congé par acte extra judiciaire à l’expiration d’une période triennale et en respectant un préavis d’au moins six mois.

Les contestations relatives au loyer du bail révisé ou renouvelé génèrent un contentieux important. Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement mais il devra, sauf circonstances particulières, verser au locataire une indemnité d’éviction déterminée en fonction du préjudice subi. Cette indemnité et son montant sont fréquemment source de conflit entre le bailleur et le locataire.

Contentieux en cours de bail

Au cours de l’exécution du contrat de bail commercial, les parties (propriétaire – bailleur et locataire – preneur) peuvent rencontrer des difficultés parfois sources de conflits. Exemple: Des travaux d’entretien du bien loué, exigés par le bailleur ou des travaux touchant les grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil, réclamées par le locataire.

Les contestations relatives au loyer du bail renouvelé ou révisé génèrent également un contentieux important. Le Tribunal Judiciaire est compétent. Notre cabinet saura utilement vous conseiller dans cette situation. La déspécialisation est la possibilité pour le locataire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle initialement prévue par le bail.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son souhait d’adjoindre l’une de ces activités et le propriétaire, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire doit, dans le délai de 2 mois, faire connaître son refus. En cas de contestation, le Tribunal Judiciaire est compétent.

La déspécialisation peut aussi être plénière, c’est-à-dire concerner une activité nouvelle ou l’adjonction d’une activité ni connexe ni complémentaire. Une demande préalable doit dans ce cas être signifiée au bailleur par acte extra judiciaire. Ce dernier dispose d’un délai de 3 mois pour prendre position. En cas de contestation, le locataire doit saisir le Tribunal Judiciaire.

Rédaction de compromis de vente

La rédaction d’un compromis de vente revêt une importance particulière. Notre cabinet peut vous aider à rédiger cet acte au mieux de vos intérêts.

Un compromis est une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle les parties s’engagent l’une à vendre l’autre à acheter. Conformément à l’article 1589 du Code Civil, cette promesse synallagmatique vaut vente. Il faut être, par conséquent, particulièrement vigilant lors de sa rédaction. Elle doit comporter l’ensemble des mentions obligatoires. Une telle promesse peut être faite sans condition suspensive ou résolutoire.

Rédaction de promesse de vente ou d’achat

La rédaction d’une promesse unilatérale de vente revêt une importance particulière. Notre cabinet peut vous aider à rédiger cet acte au mieux de vos intérêts. La promesse unilatérale d’achat est une convention par laquelle une personne s’engage à acheter un fond de commerce. Cet acte doit contenir les mentions obligatoires et peut être fait sous condition suspensive ou résolutoire.

La promesse de vente quant à elle est l’acte selon lequel une personne s’engage à vendre son fond de commerce. Cette promesse doit être constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé, qui devra être enregistré dans un délai de 10 jours à compter de l’acceptation du bénéficiaire. Il est possible de prévoir une clause prévoyant une indemnité d’immobilisation revenant au vendeur si l’acquéreur ne lève pas l’option. Une telle clause doit être rédigée avec soin car l’indemnité peut être requalifiée par les tribunaux.

Acte de cession de fonds de commerce

Notre cabinet saura utilement vous assister et vous conseiller afin de réaliser cette cession au mieux de vos intérêt. De nombreux points doivent être examinés avec une grande attention par celui qui souhaite acheter un fonds de commerce. De nombreux renseignements doivent figurer obligatoirement dans l’acte de cession, mais il est prudent de ne pas s’en contenter.

C’est le vendeur qui choisit qui sera rédacteur de l’acte et dépositaire des fonds mais l’acheteur doit se faire également assister par un conseil bénéficiant d’une solide expérience en la matière. Il convient en particulier de se renseigner sur le bail qui lui est cédé et notamment le loyer, la durée du bail, les charges… Le chiffre d’affaires et les bénéfices des 3 dernières années sont aussi des renseignements obligatoires.